Une mesure de report du loyer officielle… mais limitée

Parmi les mesures annoncées lundi 16 mars 2020 par le Président de la République certaines visaient à protéger les PME. Il s’agissait notamment de la suspension des loyers de certains loyers commerciaux.

Qui est concerné par le report de loyer ?

Sont concernées les personnes et les sociétés de petite taille exerçant une activité économique particulièrement touchées par les conséquences économiques, financières et sociales de la propagation du covid-19 et des mesures prises pour en limiter la propagation et qui à ce titre sont susceptibles de bénéficier du « fonds de solidarité ».

Plus précisément :

• la mesure porte uniquement sur les loyers de locaux professionnels et commerciaux ;
• la mesure bénéficie aux personnes physiques (travailleurs indépendants, artistes-auteurs, etc.) et aux personnes morales de droit privé (sociétés, associations, etc.) qui cumulativement :
  • ont un effectif d’au plus 10 personnes ;
  • ont un chiffre d’affaires hors taxes lors du dernier exercice clos n’excédant pas 1 million d’euros.

Pour bénéficier du report, il faut avoir été fortement impacté par la crise sanitaire

S’agissant des difficultés rencontrées, les activités doivent :

• avoir fait l’objet d’une interdiction d’accueil du public entre le 1er mars et le 31 mars 2020;
• ou avoir subi une perte de chiffre d’affaires d’au moins 50 % durant la période comprise entre le 1er mars 2020 et le 31 mars 2020 par rapport à l’année précédente.

Concrètement, en quoi consiste cette mesure ?

Suspension  des procédures pendant la crise sanitaire

Les personnes et entreprises concernées ne peuvent être inquiétées en cas d’impayés de loyers et charges locatives sur la période courant du 12 mars 2020 à l’expiration d’un délai de deux mois après la date de cessation de l’état d’urgence sanitaire. Plus précisément, pendant cette période, les personnes et entreprises ne peuvent pas encourir de pénalités financières ou intérêts de retard, de dommages-intérêts, d’astreinte, d’exécution de clause résolutoire, de clause pénale ou de toute clause prévoyant une déchéance, ou d’activation des garanties ou cautions, en raison du défaut de paiement de loyers ou de charges locatives afférents à leurs locaux professionnels et commerciaux.

Aucune dette ne sera automatiquement effacée

Les personnes et entrepises concernées par la devraient pouvoir bénéficier d’un report ou d’un étalement du loyer…ce qui signifie que le loyer n’est absolument pas effacé…ce qui est donc moins avantageux que la suspension un temps évoqué ! A ce jour, rien ne vient préciser les modalités de remboursement des impayés…

Le recours à la notion de « force majeure » possible, mais complexe et incertain

En dehors de la mesure spécifiquement prévue pour les microentreprises, le locataire d’un local d’activité se trouve dans la même situation que le locataire d’un logement : il doit régler ses loyers et charges en totalité à la date fixée dans le contrat.

Le règlement à l’amiable entre bailleur et locataire

Toutefois, la notion de « force majeure » (article 1218 du Code civil), c’est-à-dire un événement qui échappe au contrôle d’une au moins des parties, qui est imprévisible et irrésistible…et qui permet le report ou l’annulation d’une obligation sans pénalité, pourrait être valablement invoqué par un locataire :

• qui a vu son activité interdite par la loi et n’a donc pas pu exercer ;
• ou qui a vu son chiffre d’affaires drastiquement baisser et ne peut donc payer à cause de l’épidémie et de ses conséquences.

Dans ce cas, un locataire pourrait solliciter auprès de son bailleur l’effacement des loyers et charges pendant la période critique, ou a minima un report et la mise en place d’un échelonnement du remboursement adapté.

Le recours au juge pour trancher en cas de désaccord

En cas d’échec d’un règlement à l’amiable, seul le juge pourra décider si le locataire est ou non fondé à exiger la suspension/le report des loyers.

De manière générale, les bailleurs de locaux commerciaux et professionnels qui le peuvent sont invités à :

1. prendre en compte la situation,
2. suspendre autant que possible les loyers pendant l’urgence sanitaire et le confinement,
3. négocier ensuite un remboursement échelonné de la dette locative.

Les abandons de loyers commerciaux ne sont plus des revenus fonciers imposables

Afin de faciliter les abandons de créance de loyers,

tout en ne pénalisant pas les bailleurs, la loi n° 2020-473 du 25 avril 2020 de finances rectificative pour 2020 dispose que les abandons de loyers au profit de l’entreprise locataire entre le 15 avril et le 31 décembre 2020 ne constituent pas des revenus imposables. Par ailleurs, les charges correspondantes (charges de propriétés, intérêts d’emprunt) supportées pendant cette période restent pleinement déductibles.

Ce dispositif temporaire vise surtout les gros bailleurs qui consentiront des abandons de loyers commerciaux.

Les loyers impayés ne sont pas imposables

Les loyers impayés, c’est-à-dire des sommes non encaissées alors le propriétaire bailleur a entrepris les démarches nécessaires (lettre recommandé AR, acte d’huissier puis saisine du tribunal) pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues, ne sont jamais à déclarer au titre des revenus fonciers.