Sélectionner une page
Saisie Immobilière : l’Audience d’Adjudication

Saisie Immobilière : l’Audience d’Adjudication

L’audience d’adjudication

Lorsque la vente amiable d’un bien immobilier ayant fait l’objet d’un commandement de payer valant saisie n’a pas pu aboutir, ou lorsqu’elle n’a pas été sollicitée par le débiteur, le juge du tribunal fixe une date d’audience d’adjudication (vente aux enchères) du bien saisi dans un délai compris entre 2 et 4 mois.

la vente aux enchères, dernière étape de la saisie immobilière

Procédure

Durant cette période, l’annonce de la vente forcée fait l’objet de publicité (publication dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi, au Tribunal ou encore dans la salle d’attente de cabinets d’avocats…).

Il s’agit d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles. Le coût de cette démarche viendra se rajouter aux frais de poursuite qui viendront s’imputer sur le prix de vente final.

Le ou les créancier(s) fixent le montant de la mise à prix du bien immobilier. En général, il s’agit d’un prix très bas, le but étant d’être le plus attractif possible, et que les enchérisseurs soient nombreux.

Il peut arriver qu’un bien n’intéresse personne et que personne n’enchérisse. En pareil cas, le ou les créanciers seront déclarés adjudicataires d’office au montant de la mise à prix.

Dans le cas où le montant de la mise à prix est manifestement insuffisant cependant, le débiteur peut saisir le juge.

A savoir :

Le débiteur et le ou les créanciers peuvent parallèlement convenir que le bien saisi pourra être vendu de gré à gré. Cette vente à l’amiable peut être réalisée jusqu’à l’ouverture des enchères.

Visite du Bien

Le bien fait généralement l’objet de visites par des acheteurs potentiels, les visites étant organisées sous l’égide du ou des créanciers.

Le plus souvent, sur la publicité faite de la vente, sera précisé un jour et un créneau horaire auxquels la visite du bien saisi sera possible, en présence d’un huissier de justice.

Vente aux Enchères

Pour pouvoir enchérir, chaque acquéreur potentiel devra présenter un chèque de banque équivalent à 20 % de la mise à prix, avec un montant minimum de 3 000 €.

Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l’adjudication.

A savoir :

Toute personne peut faire une surenchère dans les 10 jours suivant l’audience d’adjudication, par l’intermédiaire d’un avocat. Cette surenchère est au minimum égale à 10 % du prix principal de la vente, et entraîne la fixation d’une audience de surenchère.

Outre le prix de vente, chaque acquéreur potentiel devra prévoir de régler des frais supplémentaires afférents à l’adjudication :

  • frais de justice : frais d’huissier, de procédure et de publicité 
  • frais d’avocat
  • droits d’enregistrement de la vente (entre 5,09 % et 5,80 % du prix de vente du bien saisi)

Les frais d’adjudication peuvent s’avérer importants par rapport au prix d’achat. Il est donc indispensable de se renseigner au préalable sur leur montant.

A l’issue de l’Audience d’Adjudication (ou de « surenchère » si elle a lieu)

À l’issue de l’audience, un jugement d’adjudication récapitule l’ensemble des contestations tranchées par la décision.

Après expiration des délais de recours, la somme récoltée à la fin de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. Après remboursement, le juge met fin à la procédure de saisie.

L’acheteur du bien sera en droit de demander l’expulsion du débiteur qui occupe le bien saisi, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit son maintien dans les lieux.

 

Autres articles sur le sujet

Prud’hommes : quels sont les Délais de Prescription ?

Prud’hommes : quels sont les Délais de Prescription ?

Que vous soyez salarié ou employeur, sachez que devant une Juridiction prud’homale, des délais doivent être respectés pour qu’une action en justice soit valablement engagée.   Agir sous un certain délai   Pour contester un licenciement, réclamer un rappel de...

Contester un Retrait de Points de Permis : Mode d’emploi

Contester un Retrait de Points de Permis : Mode d’emploi

Comment contester un retrait de points ?Le retrait de points du permis de conduire s’applique dès lors que la réalité de l’infraction routière est établie par le paiement de l’amende forfaitaire ou par un jugement. Cette sanction peut cependant être contestée devant...

Pour en savoir davantage sur vos droits

Tenter une vente amiable avant l’adjudication

Tenter une vente amiable avant l’adjudication

La mise aux enchères du bien étant généralement synonyme de vente à vil prix, le débiteur a tout intérêt à procéder à la vente amiable du bien sans attendre l’audience d’orientation. Dans ce cas, le débiteur doit prévenir tous les créanciers concernés par la saisie.

À défaut, la demande de vente amiable est également être présentée au juge lors de l’audience d’orientation.

la vente amiable, plus avantageuse pour le débiteur

Procédure de la Vente amiable

Le juge fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché. Pour ce faire, il se basera par exemple sur une évaluation immobilière qui lui aura été soumise ou encore au prix auquel le bien sera proposé dans le cadre d’un mandat de vente par un agent immobilier.

Il fixe la date de l’audience qui permettra de faire le point, dans les 4 mois au maximum. Dans l’attente de cette audience, le débiteur doit accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien.
Lors de l’audience suivante, si le débiteur justifie d’un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaires est accordé pour conclure l’acte authentique de vente du bien saisi.
Après ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive.

Faute d’acheteur, ou si les conditions fixées par le juge pour la vente ne sont pas remplies, le juge ordonne alors la vente forcée du bien.

En cas de vente du bien

La somme versée par l’acheteur n’est pas remise au propriétaire du bien. Elle est conservée avant d’être répartie entre le ou les créanciers :

  • Si le montant de cette somme est supérieur à l’intégralité des sommes dues (frais de poursuite inclus), le débiteur en perçoit le reste.
  • Si la somme est inférieure à l’intégralité des sommes dues, le débiteur est redevable du montant des dettes restantes.

Conseil du Professionnel

Lorsque vous présenterez votre demande auprès du juge afin d’être autorisé à procéder à la vente amiable de votre bien, munissez-vous de justificatifs qui convaincront le juge tels que :

  • promesse d’achat,
  • mandat de vente conclu avec un ou plusieurs agents immobiliers…

A défaut, le Juge ordonnera la vente forcée, surtout si le créancier poursuivant s’oppose à votre demande de délai.

Autres articles sur le sujet

Les Différents Types de Responsabilité Médicale

Les Différents Types de Responsabilité Médicale

La responsabilité médicale est morale et juridique, car le contrat qui lie le médecin à son malade comporte une obligation non de résultat mais de moyens. Les types de responsabilité sont : La responsabilité civile du professionnel ou de l'établissement de santé La...

Victime d’erreur ou Faute médicale : Comment réagir ?

Victime d’erreur ou Faute médicale : Comment réagir ?

Victime d'erreur ou faute médicale : comment réagir ?Avant de vous lancer dans des procédures complexes et parfois longues, il est important de bien comprendre les différences entre les fautes, erreurs et accidents. Cet article a pour vocation de vous aider dans la...

Pour en savoir davantage sur vos droits

Comment fonctionne la Saisie Immobilière

Comment fonctionne la Saisie Immobilière

Saisie immobilière : comment ça marche ?

Lorsqu’une personne est dans l’impossibilité de rembourser une dette, un bien immobilier dont elle est propriétaire peut faire l’objet d’une procédure de saisie, sous certaines conditions. Cette procédure aboutit à la vente du bien saisi et au remboursement du ou des créanciers.

vente d'un bien immobilier aux enchères

1. La Délivrance d’un Commandement de payer

Le créancier poursuivant (le plus souvent, il s’agit d’un établissement bancaire, d’un organisme de caution), muni d’un titre exécutoire (décision de justice, acte notarié…) peut s’adresser à un huissier de justice pour obtenir le paiement de sa créance.

L’huissier présente alors au débiteur un commandement de payer au débiteur. Il s’agit d’un document écrit, portant mention au créancier poursuivant de la date de délivrance du montant réclamé, et du titre justifiant sa dette.
Le commandement de payer indique de manière distincte au débiteur l’obligation de payer la somme due sous un délai de 8 jours.
Ce commandement de payer vaut saisie du bien.

C’est ce commandement de payer qui vaut saisie du bien, de telle sorte qu’à partir de sa présentation au débiteur, celui-ci ne peut plus le vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie), ni le donner, ni percevoir des loyers.
En revanche, le débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l’attente de la vente (sauf si le commandement de payer ordonne l’expulsion).

2. Visite de l’Huissier

Si le débiteur ne parvient pas à rassembler les sommes demandées dans ce délai de 8 jours, l’huissier est en droit de se rendre sur place pour établir un procès-verbal de description du bien saisi.

L’huissier peut entrer à l’intérieur du logement :

  • en présence de l’occupant et même si celui-ci refuse de le laisser entrer
  • ou en l’absence de l’occupant.

3. Assignation à comparaître devant le Juge de l’Exécution

Le créancier poursuivant doit impérativement publier le commandement de payer au bureau des hypothèques dans les 2 mois qui suivent sa présentation au débiteur par l’huissier.

Puis, dans les 2 mois qui suivent cette publication, le créancier doit faire délivrer au débiteur une assignation à comparaître à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire.

4. Audience d’Orientation

Durant l’audience d’orientation, le juge prend connaissance des remarques et éventuelles contestations du débiteur et du ou des créanciers.

À l’issue de l’audience, le juge détermine la suite de la procédure :

  • soit en autorisant la vente amiable du bien saisi : dans ce cas, le juge fixera un prix minimum en deçà duquel la vente ne pourra intervenir. Le délai accordé sera d’une durée maximale de 4 mois, prolongeable une fois pour une durée de 3 mois.
  • soit en ordonnant sa vente forcée, auquel cas une date d’audience de mise aux enchères sera fixée, avant laquelle la visite du bien sera organisée, généralement en présence d’un huissier de justice.
  • soit en mettant fin, en suspendant ou en interrompant la procédure de saisie.

Conseil du Professionnel:

Surtout, allez prendre très rapidement conseil auprès d’un avocat qui pourra vous conseiller au mieux de vos intérêts, et obtenir éventuellement une suspension de la procédure en saisissant très rapidement la Commission de Surendettement de la Banque de France par exemple…
Car si vous ne faites rien, votre bien sera vendu aux enchères, et quasi systématiquement, bien en dessous du prix du marché…

Autres articles sur le sujet

Prud’hommes : quels sont les Délais de Prescription ?

Prud’hommes : quels sont les Délais de Prescription ?

Que vous soyez salarié ou employeur, sachez que devant une Juridiction prud’homale, des délais doivent être respectés pour qu’une action en justice soit valablement engagée.   Agir sous un certain délai   Pour contester un licenciement, réclamer un rappel de...

Contester un Retrait de Points de Permis : Mode d’emploi

Contester un Retrait de Points de Permis : Mode d’emploi

Comment contester un retrait de points ?Le retrait de points du permis de conduire s’applique dès lors que la réalité de l’infraction routière est établie par le paiement de l’amende forfaitaire ou par un jugement. Cette sanction peut cependant être contestée devant...

Pour en savoir davantage sur vos droits

Saisie immobilière : que faire quand on y est confronté ?

Saisie immobilière : que faire quand on y est confronté ?

Que faire en cas de saisie immobilière ?

Les aléas de la vie peuvent amener certains d’entre nous à ne pas pouvoir rembourser une ou plusieurs dettes. En pareil cas, un bien immobilier dont nous serions propriétaire peut faire l’objet d’une procédure de saisie. Cette procédure aboutit à la vente du bien saisi aux fins de remboursement du ou des créanciers.

Vente aux enchères, dernière étape de la saisie

Quelles Situations justifient une Saisie Immobilière ?

En général, une procédure de saisie immobilière ne sera envisagée qu’après que le ou les créanciers ont adressé plusieurs  demandes de paiement au débiteur (mises en demeure, notamment), et lorsque ce dernier, le plus souvent :

  • ne verse pas les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier,
  • ou ne rembourse pas un ou plusieurs prêts à la consommation.

Quels sont les Biens Immobiliers concernés ?

Tout bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut être saisi :

  • maison, appartement,
  • terrains agricoles,
  • parcelles,
  • etc.

La valeur du bien immobilier doit être sensiblement équivalente au montant de la somme due, ce qui signifie que lorsque la dette est faible, le risque de saisie immobilière est infime.

A savoir :

Généralement, le débiteur aura plusieurs dettes impayées. En pareil cas, il  pourra saisir la commission de surendettement, qui aura le pouvoir de demander la suspension de la procédure de saisie immobilière.

Voici un Exemple concret

J’ai parmi ma clientèle un couple britano-canadien absolument charmant. Ensemble, ils sont propriétaires de leur maison d’habitation située dans un village à proximité de Mont-de-Marsan.

A la suite de difficultés financières (Liquidation Judiciaire de la société dont Monsieur était associé majoritaire), ils n’ont plus pu poursuivre le remboursement de leur crédit immobilier.

Ils sont intervenus à de multiples reprises auprès de la Banque afin de leur expliquer leur situation et obtenir des délais de paiements. Aucune réponse claire ne leur sera donnée jusqu’au jour où ils se verront délivrer par voie d’huissier un commandement de payer valant saisie.
Monsieur étant par ailleurs endetté en raison d’une condamnation en qualité de caution de sa société placée en liquidation judiciaire, nous avons saisi la Commission de surendettement de la Banque de France.

Nous avons pu obtenir, après moults procédures la Banque ayant contesté la bonne foi de mes clients, un plan de remboursement sur 184 mois, ce qui a permis à mes clients de bénéficier d’une suspension puis d’un aménagement des paiements, et de conserver ainsi leur maison.

Autres articles sur le sujet

Prud’hommes : quels sont les Délais de Prescription ?

Prud’hommes : quels sont les Délais de Prescription ?

Que vous soyez salarié ou employeur, sachez que devant une Juridiction prud’homale, des délais doivent être respectés pour qu’une action en justice soit valablement engagée.   Agir sous un certain délai   Pour contester un licenciement, réclamer un rappel de...

Contester un Retrait de Points de Permis : Mode d’emploi

Contester un Retrait de Points de Permis : Mode d’emploi

Comment contester un retrait de points ?Le retrait de points du permis de conduire s’applique dès lors que la réalité de l’infraction routière est établie par le paiement de l’amende forfaitaire ou par un jugement. Cette sanction peut cependant être contestée devant...

Pour en savoir davantage sur vos droits

Impact du Covid-19 sur notre Système Judiciaire

Impact du Covid-19 sur notre Système Judiciaire

Impact du Covid-19 sur notre Système Judiciaire

A compter du 16 mars 2020, et pendant toute la durée du confinement, le système judiciaire français semble s’être arrêté.

Ici, à Mont-de-Marsan (Landes), Conseil de Prud’hommes et Tribunal de Commerce étaient tout simplement fermés au public mais aussi aux professionnels du droit, toutes les audiences étant suspendues, et les portes closes.

tribunaux landais à l'arrêt pendant le Covid-19

La paralysie, symptôme du Mal qui ronge la Justice française

De manière générale, et dans quelque juridiction que ce soit, les juges sont devenus quasiment inaccessibles, les greffiers injoignables, tandis que le télétravail auquel s’est pourtant soumis la majorité des entreprises a totalement échappé à notre système judiciaire.

Il n’est pas ici question de remettre en cause les hommes et les femmes qui font comme ils peuvent mais plutôt les moyens dont notre justice est pourvue (ou dépourvue pour être plus exact).

A voir la manière dont fonctionne la justice actuellement, on ne s’étonne pas des statistiques annuellement publiées au travers desquelles la France figure comme l’un des pays les moins généreux avec sa justice.

Une justice sans moyens financiers est aussi une justice sans moyens techniques. Notre crise sanitaire n’aura fait que confirmer l’état de déliquescence dans laquelle notre système judiciaire se trouve, et la rapidité avec laquelle il peut se trouver paralysé.

Un Système au Ralenti depuis la mi-Mai

Depuis que l’heure du déconfinement a sonné, la machine judiciaire se remet tout doucement en route :

  • Les audiences reprennent, mais avec moins de dossiers de manière à éviter une quelconque promiscuité aux audiences, et donc des dates de renvoi de plus en plus éloignées…
  • Les plaidoiries sont également limitées en temps, soit que les magistrats invitent fortement aux dépôts de dossiers, soit que les avocats écourtent eux-mêmes leurs interventions à la barre tant il est difficile de plaider longuement et passionnément sous un masque (il en est même certains qui font des malaises à l’audience m’a-t-on rapporté…).

La situation actuelle des professionnels du droit, mais aussi et surtout celle des justiciables doit nous interpeler.

 

Il est temps de penser la justice de demain pour ceux qui en ont réellement besoin, et en premier lieu les victimes.

Un Exemple pour illustrer la Situation

Devant la Cour d’Appel de Pau, dans le cadre d’un contentieux où je défends les intérêts d’un propriétaire face aux impayés de ses locataires.

Un jugement en faveur de mon client a été rendu par le Tribunal de première instance de Mont-de-Marsan le 20 novembre 2018 sur une assignation délivrée le 19 septembre 2018.

Le lecteur observera ici que la procédure de première instance a été particulièrement rapide et efficace.

Les locataires ont cependant relevé appel de ce jugement le 12 février 2019, chargeant un avocat de leur défense.

Le temps que chacun conclu et s’échange pièces et arguments, l’affaire sera clôturée devant la Cour d’Appel le 20 mai 2020, et fixée à une audience de plaidoirie du 11 juin 2020.

Bien qu’à cette date le confinement ait pris fin, chacun des avocats adressera son dossier de plaidoirie par voie postale à la Cour, afin de limiter les déplacements et risques de propagation du virus, les dépôts de dossiers étant privilégiés.

Cependant, quelle ne sera pas notre surprise lorsque mon contradicteur et moi-même apprendrons que pour une raison qui nous échappe encore, le dossier était finalement renvoyé à l’audience du 23 septembre 2021, à 14h00 !!!!

Voilà plus d’une année qui va s’écouler alors même que le dossier est prêt depuis au moins le mois de mai 2020, et que les avocats sont d’accord pour que l’affaire soit jugée sans qu’une audience de plaidoirie se tienne…

Heureusement qu’entre temps, les locataires mauvais payeurs ont quitté les lieux…

Autres articles sur le sujet

Les Différents Types de Responsabilité Médicale

Les Différents Types de Responsabilité Médicale

La responsabilité médicale est morale et juridique, car le contrat qui lie le médecin à son malade comporte une obligation non de résultat mais de moyens. Les types de responsabilité sont : La responsabilité civile du professionnel ou de l'établissement de santé La...

Victime d’erreur ou Faute médicale : Comment réagir ?

Victime d’erreur ou Faute médicale : Comment réagir ?

Victime d'erreur ou faute médicale : comment réagir ?Avant de vous lancer dans des procédures complexes et parfois longues, il est important de bien comprendre les différences entre les fautes, erreurs et accidents. Cet article a pour vocation de vous aider dans la...

Pour en savoir davantage sur vos droits