Procédure

Durant cette période, l’annonce de la vente forcée fait l’objet de publicité (publication dans des journaux d’annonces légales, affichage d’un avis devant le bien saisi, au Tribunal ou encore dans la salle d’attente de cabinets d’avocats…).

Il s’agit d’informer le plus grand nombre d’enchérisseurs possibles. Le coût de cette démarche viendra se rajouter aux frais de poursuite qui viendront s’imputer sur le prix de vente final.

Le ou les créancier(s) fixent le montant de la mise à prix du bien immobilier. En général, il s’agit d’un prix très bas, le but étant d’être le plus attractif possible, et que les enchérisseurs soient nombreux.

Il peut arriver qu’un bien n’intéresse personne et que personne n’enchérisse. En pareil cas, le ou les créanciers seront déclarés adjudicataires d’office au montant de la mise à prix.

Dans le cas où le montant de la mise à prix est manifestement insuffisant cependant, le débiteur peut saisir le juge.

Visite du Bien

Le bien fait généralement l’objet de visites par des acheteurs potentiels, les visites étant organisées sous l’égide du ou des créanciers.

Le plus souvent, sur la publicité faite de la vente, sera précisé un jour et un créneau horaire auxquels la visite du bien saisi sera possible, en présence d’un huissier de justice.

Vente aux Enchères

Pour pouvoir enchérir, chaque acquéreur potentiel devra présenter un chèque de banque équivalent à 20 % de la mise à prix, avec un montant minimum de 3 000 €.

Lors de l’audience d’adjudication, toute enchère est portée par un avocat qui intervient au nom du potentiel acquéreur. La dernière enchère emporte l’adjudication.

Outre le prix de vente, chaque acquéreur potentiel devra prévoir de régler des frais supplémentaires afférents à l’adjudication :

• frais de justice : frais d’huissier, de procédure et de publicité 
• frais d’avocat
• droits d’enregistrement de la vente (entre 5,09 % et 5,80 % du prix de vente du bien saisi)

Les frais d’adjudication peuvent s’avérer importants par rapport au prix d’achat. Il est donc indispensable de se renseigner au préalable sur leur montant.

A l’issue de l’Audience d’Adjudication (ou de « surenchère » si elle a lieu)

À l’issue de l’audience, un jugement d’adjudication récapitule l’ensemble des contestations tranchées par la décision.

Après expiration des délais de recours, la somme récoltée à la fin de la dernière enchère est répartie entre les créanciers. Après remboursement, le juge met fin à la procédure de saisie.

L’acheteur du bien sera en droit de demander l’expulsion du débiteur qui occupe le bien saisi, sauf si le cahier des conditions de vente prévoit son maintien dans les lieux.

Procédure de la Vente amiable

Le juge fixe le prix minimum du bien, dans le respect des conditions économiques du marché. Pour ce faire, il se basera par exemple sur une évaluation immobilière qui lui aura été soumise ou encore au prix auquel le bien sera proposé dans le cadre d’un mandat de vente par un agent immobilier.

Il fixe la date de l’audience qui permettra de faire le point, dans les 4 mois au maximum. Dans l’attente de cette audience, le débiteur doit accomplir les démarches nécessaires à la vente du bien.
Lors de l’audience suivante, si le débiteur justifie d’un compromis de vente, un délai de 3 mois supplémentaires est accordé pour conclure l’acte authentique de vente du bien saisi.
Après ces 3 mois, si le juge constate que les conditions fixées pour la vente amiable sont remplies, celle-ci est définitive.

Faute d’acheteur, ou si les conditions fixées par le juge pour la vente ne sont pas remplies, le juge ordonne alors la vente forcée du bien.

En cas de vente du bien

La somme versée par l’acheteur n’est pas remise au propriétaire du bien. Elle est conservée avant d’être répartie entre le ou les créanciers :

• Si le montant de cette somme est supérieur à l’intégralité des sommes dues (frais de poursuite inclus), le débiteur en perçoit le reste.
• Si la somme est inférieure à l’intégralité des sommes dues, le débiteur est redevable du montant des dettes restantes.

1. La Délivrance d’un Commandement de payer

Le créancier poursuivant (le plus souvent, il s’agit d’un établissement bancaire, d’un organisme de caution), muni d’un titre exécutoire (décision de justice, acte notarié…) peut s’adresser à un huissier de justice pour obtenir le paiement de sa créance.

L’huissier présente alors au débiteur un commandement de payer au débiteur. Il s’agit d’un document écrit, portant mention au créancier poursuivant de la date de délivrance du montant réclamé, et du titre justifiant sa dette.
Le commandement de payer indique de manière distincte au débiteur l’obligation de payer la somme due sous un délai de 8 jours.
Ce commandement de payer vaut saisie du bien.

C’est ce commandement de payer qui vaut saisie du bien, de telle sorte qu’à partir de sa présentation au débiteur, celui-ci ne peut plus le vendre (sauf dans le cadre de la procédure de saisie), ni le donner, ni percevoir des loyers.
En revanche, le débiteur peut toujours vivre dans le bien saisi, dans l’attente de la vente (sauf si le commandement de payer ordonne l’expulsion).

2. Visite de l’Huissier

Si le débiteur ne parvient pas à rassembler les sommes demandées dans ce délai de 8 jours, l’huissier est en droit de se rendre sur place pour établir un procès-verbal de description du bien saisi.

L’huissier peut entrer à l’intérieur du logement :

• en présence de l’occupant et même si celui-ci refuse de le laisser entrer
• ou en l’absence de l’occupant.

3. Assignation à comparaître devant le Juge de l’Exécution

Le créancier poursuivant doit impérativement publier le commandement de payer au bureau des hypothèques dans les 2 mois qui suivent sa présentation au débiteur par l’huissier.

Puis, dans les 2 mois qui suivent cette publication, le créancier doit faire délivrer au débiteur une assignation à comparaître à une audience d’orientation devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire.

4. Audience d’Orientation

Durant l’audience d’orientation, le juge prend connaissance des remarques et éventuelles contestations du débiteur et du ou des créanciers.

À l’issue de l’audience, le juge détermine la suite de la procédure :

• soit en autorisant la vente amiable du bien saisi : dans ce cas, le juge fixera un prix minimum en deçà duquel la vente ne pourra intervenir. Le délai accordé sera d’une durée maximale de 4 mois, prolongeable une fois pour une durée de 3 mois.
• soit en ordonnant sa vente forcée, auquel cas une date d’audience de mise aux enchères sera fixée, avant laquelle la visite du bien sera organisée, généralement en présence d’un huissier de justice.
• soit en mettant fin, en suspendant ou en interrompant la procédure de saisie.

Quelles Situations justifient une Saisie Immobilière ?

En général, une procédure de saisie immobilière ne sera envisagée qu’après que le ou les créanciers ont adressé plusieurs  demandes de paiement au débiteur (mises en demeure, notamment), et lorsque ce dernier, le plus souvent :

• ne verse pas les mensualités de remboursement d’un crédit immobilier,
• ou ne rembourse pas un ou plusieurs prêts à la consommation.

Quels sont les Biens Immobiliers concernés ?

Tout bien immobilier dont le débiteur est propriétaire peut être saisi :

• maison, appartement,
• terrains agricoles,
• parcelles,
• etc.

La valeur du bien immobilier doit être sensiblement équivalente au montant de la somme due, ce qui signifie que lorsque la dette est faible, le risque de saisie immobilière est infime.

Voici un Exemple concret

J’ai parmi ma clientèle un couple britano-canadien absolument charmant. Ensemble, ils sont propriétaires de leur maison d’habitation située dans un village à proximité de Mont-de-Marsan.

A la suite de difficultés financières (Liquidation Judiciaire de la société dont Monsieur était associé majoritaire), ils n’ont plus pu poursuivre le remboursement de leur crédit immobilier.

Ils sont intervenus à de multiples reprises auprès de la Banque afin de leur expliquer leur situation et obtenir des délais de paiements. Aucune réponse claire ne leur sera donnée jusqu’au jour où ils se verront délivrer par voie d’huissier un commandement de payer valant saisie.
Monsieur étant par ailleurs endetté en raison d’une condamnation en qualité de caution de sa société placée en liquidation judiciaire, nous avons saisi la Commission de surendettement de la Banque de France.

Nous avons pu obtenir, après moults procédures la Banque ayant contesté la bonne foi de mes clients, un plan de remboursement sur 184 mois, ce qui a permis à mes clients de bénéficier d’une suspension puis d’un aménagement des paiements, et de conserver ainsi leur maison.